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预售资金监管形同虚设 部委关注泡沫破裂风险 宏观经济 21 世纪经济报道[微博] 2013-06-11 02:49 6 月 7 日， 北京（楼盘）
住建委发布新的《北京市商品房预售资金监督管理办法》 （以下简称“办法” ）
规定， 房地产开发企业未按时、 足额将预售资金存入专用账户的可被限制网上签约， 情节严重的将被暂停网签。
据本报记者了解， 预售资金监管制度仅在个别城市实行， 大部分的三四线城市并未实施或者“形同虚设” 。
“对于很多没有产业支撑、 楼市库存量较大的三四线城市而言， 预售制度未建立， 也给当地楼市带来很大风险， ” 北京中原地产市场研究部总监张大伟称， 中国房地产存在泡沫亦是不争的事实， 房价出现局部破裂的可能性很大。
本报另外获悉， 有关目前房地产行业泡沫破裂风险问题已经引起了 有关部委的注意， 正在针对性的研究解决措施。
“监管” 预防烂尾出现 实际上， 北京市住建委发布的预售证办法并非新规， 早在 2010 年， 北京就曾公布实施过， 商品房预售资金监督管理的暂行办法。
“预售资金监管制度的实施， 对金融属性较强的房企来说， 无疑威力十足， ” 张大伟称， 可有效防范因为房企资金链断裂而出现烂尾的情况。
不过， 据本报记者了解， 预售资金监管制度并未广泛铺开， 除了 北、 上、广、 深、 津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度以外， 大部分的三四线城市并未实行该制度或者仅“行同虚设。
”
以秦皇岛（楼盘）
为例， 思源经纪秦皇岛分公司提供的数据显示， 截止到2012 年， 秦皇岛的年消化量仅在 156 万平方米， 但库存高达 635 万平方米， 市场的潜在供应量在 3000 万平方米以上， 也就是说， 至少需要 10 年才能消化城市存量。
思源经纪的一位分析师表示， 秦皇岛的很多项目是小型房企在建， 因为和当地政府关系不错， 就拿地开发项目 ， 预售资金也并未得到有效监管， 近期也隐现开发商因无力支付工程款而产生的后期烂尾风险。
例如， 秦皇岛当地的德大地产就被爆因旗下项目销售不畅， 开发商无力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工的情况。
中国指数研究院一份调查报告指出， 外地房企已经看到秦皇岛市区存在的存量风险， 进入秦皇岛都选择北戴河地区， 这里积聚了万科等大型的品牌开发商， “相比之下， 北戴河区域临海， 主打滨海休闲， 可通过吸引外来客群消化， ” 北京万科秦皇岛事业部销售负责人李文在天洋万科· 北戴河小镇项目老虎石接待中心启动仪式上如是说。
张大伟表示， 针对存量较大的三、 四线城市而言， 在预售资金监管尚未建立的背景下， 为避免烂尾风险， 还是优选品牌大型开发商项目。
三四线城市泡沫预警 在多地预售资金监管执行不力的背景下， 张大伟提醒， 一旦房地产泡沫破灭， 就会出现大量烂尾， 异常危险。
有关房地产“泡沫” 的争议一直存在， 在张大伟看来， “房价收入比、 房价租售比， 是判断房地产价格是否合理的 2 个重要指标， ” 整体来说， 现在全国的房价收入比都超过 12， 而租售比也都超过了 1：
400， 明显超过国际惯例，已是明显的泡沫表现。
万科董事长王石(微博) 更是公开表示， 中国房地产市场的泡沫问题不轻，如果泡沫持续， 将非常危险， 如果破裂， 将是一场灾难。
一位国企的开发商更是在电话中告诉本报记者， 部分国企开发商、 金融系统、 政府人士已经注意到房地产存在的泡沫风险。
“或许正因为国内的房地产开发过热， 很多中国企业去海外找机会， ” 华富国际**兼环球联盟伙伴创办
人包利华亦表示， 万科、 绿地等房企已经开始海外房地产业务， 其中美国和欧洲的房地产市场备受青睐。
张大伟认为， 一二线城市房价最高， 但因为一二线城市的资源向心力强，需求集中， 资产价格体现的是高收入人群收入。
所以短期看破灭的可能性很小，反之， 广大的三四线城市， 因为没有产业支撑， 收入涨幅低于房价涨幅。
房价出现局部破灭的可能性越来越大。
(21 世纪经济报道)
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