摘要：停车位具有何种物权属性，是否能够成为独立的物并为何种主体享有占有、使用、收益和处分的权利，至关重要。停车位问题的最主要的法理基础为建筑物区分所有权理论。确定停车位权属应遵循两条规则，一是以小区停车位是否享有土地使用权确定权属，二是以小区停车位的建筑面积是否计入公摊面积确定权属。根据此规则，停车位从理论上可以划分为四种类型。《物权法》第74条的关于停车位权属的规定存在一定的不足。
关键词：停车位；土地使用权：物权法
中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：0257-5833(2009)04-0099-09
作者简介：徐海燕，对外经济贸易大学法学院教授(北京100029)
随着我国城市家庭轿车的逐渐普及，停车难的问题在许多住宅小区接踵而至。根据我国建设部《城市居住区规划设计规范(2002版)》第8条第6项规定，居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库，并对车库(位)最低数量限额作了明确的规定。
由于我国许多城市小区停车位的供不应求以及相关制度设计的滞后性，开发商、小区业主和物业服务公司之间的停车位权属之争在我国许多城市成为构建和谐社区的一个难点、热点问题。法学界对此也莫衷一是。为充分发挥法律定纷止争的功能，2007年《物权法》第一次以法律形式对停车位的归属和流转问题作出了原则规定。但由于该条规定原则性较强，可操作性尤其是可诉性较弱，停车位的产权归属依然存在许多悬而未决的争议问题。有鉴于此，本文将对停车位的权属性质作出辨析，并从法解释学角度对《物权法》第74条的内涵与外延予以探讨。值得说明的是，本文中述及的小区停车位特指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位，而不包括非商品房住宅小区内的停车位。
一、建筑物区分所有权理论是停车位成为建筑物专有部分的法理基础
建筑物区分所有权有广狭二义。狭义的区分所有权仅指专有权而言，即业主对建筑物内专有部分享有单独或单一的所有权。至于该单独所有权由一人所有或数人(如夫妻或家庭成员)共有，并不影响该单独所有权的性质。专有权是业主享有的核心权利。广义的建筑物区分所有权则指专有权、共有权、共用权、管理权(又称“治理权”、“成员权”)四位一体的权利。《物权法》第70条也从广义上界定了业主的建筑物区分所有权：“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”只不过这种立法表述没有囊括“共同使用权”而已。专有权的行使以各业主取得的专有部分的面积为边界，共有权、共用权、管理权的行使原则上也以各业主专有部分的面积比例为计算依据，但全体业主协议或规约另有约定的除外。
建筑物区分所有权理论使得多数业主可以对一栋建筑物予以区隔、进而分别对专有部分享有排他性所有权、对共有部分享有共有权、对共用部分享有共用权。这一理论不仅有效化解了人口不断增加和土地面积不可再生间的尖锐矛盾，而且大幅提高了土地的使用效率。这一理论虽未突破传统物权法中“物权须以独立之物为标的”和“一物一权”的原则，但的确丰富与发展了物的概念，进而使得建筑物上凡在构造及使用方面具备独立性的部分皆可成为区分所有权的客体，并强化“一物”概念的观念性和拟制性特征。
笔者认为，建筑物区分所有权理论是停车位被确认为建筑物专有部分的法理基础。停车位作为专有权的客体，同时具备建筑物专有部分应具备的结构独立性与使用独立性。通说认为，结构独立性强调被区分部分在建筑结构上可以被区分开来，进而与其他部分完全隔离。被区分部分与其他建筑物部分有隔离的设备，通常分为隔墙，其他材料得为钢筋水泥或三合板等。而使用独立性强调被区分部分必须具备满足人们社会经济需要的机能，判断标准为能否单独使用及有无独立的经济效用，具体认定上可考量区分的明确性、间隔性、通行直接性以及专用设备的存在、共用设备的不存在等因素。
法学界对停车位的使用独立性一般不持异议，但对其结构独立性却仁智互见。一些学者之所以否认停车位成为区分所有权客体，也源于对结构独立性的误解。有观点认为，“地下室或屋顶之停车场，以线条所划分之停车单位，不具有构造上之独立性而不得为所有权之客体”。有观点认为，“地下室仅以线条划分停车位或未以墙壁间隔之零售市场、摊位等，原则上不得为区分所有权之客体”。日本法院曾有判例认为，“周围若以卷帘铁门、门为区隔，可认有构造上之独立性”，“停车场与其他部分可以水泥或瓷砖加以区别境界者，可认为具有构造上之独立性”。
从建筑物区分所有权制度的演变趋势看，结构独立性渐有缓和之势。根据德国《住宅所有权暨永久居住权法》第3条第2项之规定，符合专有部分的条件仅需具备坚固或耐久的记号(持久性界限)即可。遂有学者认为，构造上的隔壁可以缓和解释为“观念上的隔壁”，即“无物理性的隔壁”。只要在观念上与其他部分的外观可以区分，并有固定的界线标识点，也可成为专有所有权的标的。
笔者认为，建筑物专有部分的功能各不相同，业主对其结构独立性的要求也参差各异。具体说来，对居住用途的专有部分而言，业主对其居住房屋的私密性的要求最严格，不同业主的房屋之间的结构独立性要求最高，区隔设施往往采取立体性、非透明、障碍性、非移动的物理隔离设施(如砖墙)。而对用于泊车的专有部分而言，业主对其私密性要求并不严格，不同业主的停车位之间的结构独立性要求随之降低，区隔设施可以采取平面性、透明性、图示性、无障碍性的非物理隔离设施或者隔离方法。例如，停车位间的四至界限即可采取划线方式予以明确，而无须采取垒墙方式；否则既浪费空间资源，也为业主泊车带来不便。
停车位成为专有权的客体亦不存在公示上的技术难题。为维护交易安全，物权变动须采纳一定的公示方法，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法。业主完全可以运用划线标号的方式将停车位与其他物区别开来，并运用占有或登记方法予以公示。因此，在停车位专有权的享有和变动方面不存在任何公示技术上的难题。
停车位成为专有权的客体具有重大现实意义。从法律上对停车位的归属关系作出界定，有利于预防与化解停车位纠纷。王泽鉴先生就指出，“鉴于停车位之重要，若能在立法上规定于具备一定要件时，停车空间得为区分所有权之标的，并在登记制度上予以配合，对于解决层出不穷的纠纷，必有助益”。
与停车位作为建筑物共有部分的制度设计相比，停车位作为建筑物专有部分的制度设计更符合公平与效率兼顾的理念，更符合以人为本的核心价值观，更符合物权神圣和物权民主的立法精神。在现实生活中，停车位对不同业主具有不同的实际使用效能。有些业主需要停车位，甚至认为停车位是其专有部分中不可或缺的组成部分，有些业主则不需要停车位；有的业主需要一个停车位，有的业主则需要多个停车位。既然全体业主共有的重要前提是每位业主均为停车位支付合理对价，不需停车位的业主也要为此支付成本。这对不需停车位的业主来说显然有失公平。不需