[摘 要] 本文回顾了国内外价值评估行业的发展历程，对行业内两个体系之间的差异与兼容性进行了分析，并对目前价值评估所运用的理论与方法进行了综述。
价值评估是对财产权利在某一特定时点的价值进行评估计算的一项活动。目前在世界上，已经形成了一个价值评估行业。
一、价值评估行业的发展史
从国际范围来看，价值评估行业大致经过了经验评估、科学评估和现代综合评估三个阶段，可分为以不动产价值评估为主和包括企业价值评估与无形资产评估的综合评估两大体系。
1、价值评估行业发展的三个阶段
经验评估阶段（十八世纪末之前）：
这一行业当初是缘于对稀贵物品的询价，如珠宝、首饰、毛皮、古玩等。当交易双方对价格难以形成一致意见时，请一位具备相关经验的第三者参与议价以促使交易成交。在当时的议价中，并未形成完整的价值评估方法和价值评估理论，具备交易实物价值相关经验者主要是凭借自身的经验对交易的实物，作出价值判断。价值评估行业的发展与经济发展速度和商品交易的繁荣程度紧密相关，由于在十八世纪七十年代的第二次产业革命之前，商品经济的发展速度还较缓慢，因此，价值评估行业基本上一直处于经验评估阶段。1792年，英国测量师协会(后改名为英国皇家特许测量师协会，RICS) 成立，可以认为标志着这一阶段的结束。
科学评估阶段（1792年——二十世纪六十年代初）：
第二次产业革命之后，随着全球经济的快速增长，价值评估行业得到了长足的发展。该阶段的价值评估已不再是仅凭经验进行评估，而是形成了三种科学的评估方法：成本法、市场法和收益法。在该阶段的中后期，业内开始应用抽样统计的方法来确定财产最可能的销售价格。英国是价值评估行业先行的国家。英国皇家特许测量师协会目前在世界上仍保持着对这一行业最大的影响力。其他国家如新西兰、德国、美国、日本、韩国等也分别在二十世纪二十年代以后，应用这些科学的评估方法，并建立起不动产评估制度。
综合发展阶段（二十世纪六十年代初至今）：
随着金融经济、信息经济、知识经济和经济全球化的到来，价值评估行业得到了前所未有的高速发展，评估方法上也呈现出对新方法与新技术研究的高潮。
在这一阶段，行业中传统的价值评估领域——不动产评估得到扩充。美国首先提出了企业价值评估理念。美国价值评估行业约有100多年的历史，虽不及英国悠久但发展相当迅速，并对国际评估行业产生了深远影响。在19世纪60年代，具有不动产特色的ASA(美国评估师协会)就认识到综合化发展对评估行业和评估理论的重要性，增设了机器设备、动产、企业价值评估等众多分会，开展相应的理论研究。虽然此举在当时遭到了广泛的嘲笑，但最终使美国评估师协会成为世界范围内享有盛誉的协会。
2、价值评估行业的两个体系
在这两个体系中的一个是以英国为代表的以不动产价值评估为核心的体系。在该体系中，价值评估与会计之间存在着密切的联系和合作。属于这一体系的有欧盟与英联邦国家。另一个是以美国为代表的关注不动产、企业、无形资产与各类动产评估的综合性体系。属于这一体系的有北美州与菲律宾等国家。这两种体系除重视提供评估价值的价值服务之外，也都非常重视价值评估行业的咨询服务业务。
随着知识经济的发展，企业价值中的无形资产价值所占比例越来越高。企业的真实价值不再仅仅是由包括用于生产、服务的设备在内的不动产的价值所能概括。同时，世界各国大量的企业并购、企业股权转让交易，使美国这一综合性行业体系的影响日益为人们所认知。这两个体系的具体差异见表1：
01
由于两个评估体系的应用价值基准存在着差异，因此在评估假设、评估思路上也存在着差异。
从世界范围看，虽然目前随着知识经济的发展，企业整体价值评估与无形资产评估越来越受到业内的重视，但由于价值评估行业最初产生于不动产评估，不动产又是业内最主要的服务内容，因此，整个行业的不动产评估色彩还比较厚重，如国际评估准则还是以不动产评估为核心的评估准则。
2006年2月，国际评估准则委员会（IVSC）与美国价值评估基金会（TAF）就准则趋同的问题在美国华盛顿举行会议，发表了谅解备忘录。IVSC与TAF在谅解备忘录中声明，在可行的前提下，两个组织将以最大的努力使两个评估标准达到充分的兼容。这为英、美两个价值评估体系的共同进步，提供了一个良好的背景。随着企业价值评估行业在社会经济生活中的地位的日渐提高，公允市场价值在业内的地位也将得到提高。
3、国内价值评估行业的发展历程
我国的价值评估行业，是在维护国有资产权益，防止国有资产流失的形势下产生的。
在我国经济管理历史上，资产价值的评估作为计划管理的一个辅助手段，早在50年代新税则的实施、进行清产核资以及对私营企业生产资料清产定股时，就己经有了雏形。但我国真正科学意义上的价值评估行为产生于80年代末，是随着中国改革开放，外资进入中国，为避免中方投资多以账面价值计算造成国有资产严重流失的迫切需要而开始的。1989年3月大连钢铁厂中外合资时进行的我国第一例价值评估项目，可以认为是我国现代意义的价值评估行业发展的开端。
1991年，国务院91号令《国有资产评估管理办法》颁布，价值评估工作开始走向规范化、法制化的轨道。自1992年起，我国价值评估业务紧紧跟随经济体制改革及经济增长方式转变的进程，服务于资产流动重组，银行抵押贷款、企业产权制度创新、城市拆迁等等多种经济活动。1993年12月，中国资产评估协会成立。1994年5月，中国土地估价师协会成立。1994年8月中国房地产估价师学会成立。我国价值评估行业开始与国际接轨，提倡行业自律管理。1999年至2000年，财政部等部委对价值评估行业的评估机构进行脱钩改制工作。价值评估行业继续向规范化方向迈进。
我国价值评估行业目前呈现如下特点和发展趋势：①从业务方面来看，价值评估业务不断增长，种类不断增加。以资产评估行业为例，其企业股份制改造、中外合资的评估业务量仍呈增长趋势，但这两部分业务占总评估业务量的比重下降。企业并购、企业破产、不动产抵押等评估业务增加。为会计报告提供服务的评估、征税评估等业务正在开拓。②从管理方面来看，目前评估行业仍有较浓厚的行政管理色彩。这其中的一个重要原因是，目前的这些协会除了承担社团的自律管理职能以外，还承担着政府行政部门与社团中间这一层次的管理机构的职能（这样性质的机构实际上在西方是很多的）③行业的立法得到了有关部门的重视。总之，我国的价值评估行业正在力图与国际接轨。
二、价值评估基础理论的历史回顾
在经济学发展史上，先后提出过各种价值理论，有劳动价值论、效用价值论和均衡价值理论等等。价值评估中的成本法是基于劳动价值论的观点，收益法就是基于效用价值论的观点，而市场法是基于均衡价值论的观点。
经济学价值理论依历史发展顺序形成的三大价值理论，即古典经济学价值理论、边际效用价值理论、新古典供求价值理论都是价值评估的基本理论基础。
新古典供求价值理论主要研究市场均衡价格的形成，其中有局部均衡论和一般均衡论。其核心都是研究财产供求双方在市场上相互作用的规律。英国经济学家马歇尔(Alfred Marshall)在其《经济学原理》一书中提出了将特定的商品作为研究对象的局部均衡论。瑞士洛桑学派的法国经济学家瓦尔拉斯提出了一般均衡论。他以市场的同时均衡来解释市场竞争价格的决定。局部均衡论和一般均衡论都认为，市场均衡价格是市场的供应量等于需求量时所对应的市场价格。两者的区别是前者只考虑局部，后者则要考虑整体[23]。价值评估理论主要构建于局部均衡论的框架内。
马歇尔是现代价值评估理论三种基本评估方法的奠基人。而Irving Fisher（1867-1947）发展了复利理论和最大生产率理论，复利在收益法中得到了应用，而最大生产率理论是今天不动产市场价值评估中“最高最佳用途”原则的基础[24.25]。
Ratcliff支持采用新古典经济流派中的市场价值作为价值评估中价值类型的基本概念，认为市场价值分析是行为分析过程，是在不确定条件下的经济预测。
三、价值评估方法的历史回顾
依据美国学者Norman G Miller与Sergey Markosyan (2003)的研究，相应于价值评估行业的发展，价值评估方法的发展可划分为如下四个阶段：
①18世纪末至1940年代——三个基本评估方法的研究阶段，也是不动产评估开始成为学术研究领域的阶段。这一阶段的评估方法仅应用了一些简单的数学计算。这一时代评估方法的研究人员代表有：Richard Ely、Ernest Fisher与Frederick Babcock等。
②1950年代至1960年代中期一一理论提练阶段。在这一阶段，学者们应用抽样法和定义法研究最可能销售价格，以便得到公允市场价值。这一阶段相关理论的代表人物有Leon Ellwood与Richard Ratcliff等。
③1960年代中后期至1980年代中期一一新方法与新技术研究阶段。这一阶段以折现现金流方法在价值评估中的大量应用，以及大量使用电子计算机为特征。这一阶段相关理论的代表人物有Paul F. Wendt和James Arnold Graaskamp等。
④1980年代中期一至今一一是以使用电子网络资源、适时数据的自动评估模型(AVMs)为评估手段和方法的阶段。AVMs最初用于抵押贷款和抵押保险，目前还用于税基评估、非企业价值评估结果的复核、质量控制、组合分析。在商业不动产的税基评估中，AVMs的应用发展很快[1]。
1、国际价值评估方法综述
Orion Sub的研究认为，价值评估方法是一种表达该项特定财产在市场中如何表现的经济模型。一种坚实和健全的评估方法应当是与经济理论紧密结合的、易驾驭的、与观察到的市场运营状况相吻合的良好的测定工具[5]。
Carlos Sorentino通过多维度效用理论研究价值评估的方法，展示了效用理论是如何为多种形式的现金流折现法与净现值概率的分布提供理论基础的[6]。而原在金融业中所采用的评估方法(如MM, CAPM, OPM)都已经应用到了价值评估的方法之中了。
Aswath Damodaran教授从投资角度对实物资产与金融资产的各种评估途径的适用条件、相应的模型及其相互关系进行了较完整的归纳和集成说明[9]。
国外学者将价值评估方法在总体上分为四种基本的评估方法(单项资产评估时为成本法、市场法、收益法，企业价值评估时为资产基础法、市场法、收益法)。这四种基本评估方法是总的方法，在使用英语的价值评估标准中称为“Approach”。在总的方法下还有许多派生的具体方法，在使用英语的价值评估标准中称为“Method”。为区分总方法与具体方法之间的区别， “Approach”可以译成“途径”，“Method” 可以译成“方法”。
也有人（Elli Pagourtzi等(2003)）将价值评估方法划分为传统的方法与时新的方法。其认为传统方法有市场法、成本法、收益法、回归方程法、利润法以及承包商法。时新的方法有经验定价法、空间分析法、模糊逻辑法及ARIMA模型等[4]。但实际上，所有的评估方法都可以归纳到上述四个基本评估途径中。
期权定价法在项目投资与企业价值评估中得到广泛的应用。Copeland and Antikarov认为一般的收益法无法对企业与项目未来的不确定性予以恰当的评估，而期权定价法可以解决这一缺憾。而Aswath Damodaran指出期权定价法的应用是受严格限制的，仅适用于以新技术为基础、研发能力强大的企业[10] 。
在价值评估的方法中，以及数理统计、信息论、系统工程等理论成果[3]，都得到了运用。如Kummerow Max、Linne与Mark将统计方法运用于评估中。T.Elliot, Peter将模糊方法运用于价值评估中。此外，不少人对仿真学(Boronico，Jess)、系统动力学(Detweiler，Jone)、图形分析(Bryan.L.Goddard.T)、神经网络分析等在价值评估中的应用作了尝试性的研究[12-16]。
此外，国外很注重各类资产专门评估方法的研究如无形资产评估中有商标、经销网络与人力资本评估方法的专门研究；Mary·B·Cain(2001)研究了电力设备的评估模型；Olena Borissiouk与Janos Peli(2002)研究了研发工程的评估问题；Dekker与De Hoog(2000)、William Brent Carrer（2002）建立了知识产权价值的评估模型；K·Tobias Winthe创建了网络经济的价值评估模型[17-22]。可谓无所不包。
2、国内价值评估方法研究回顾
国内目前仍处于借鉴国外理论及方法研究的时期。
我国对价值评估理论和方法的最早引进是在1988年2月，由原国家体改委委托中国企业管理协会与美国评值公司在北京联合举办了企业资产评估培训班。美国评值公司的专家罗纳德.格尔根等三人介绍了美国评估行业管理、评估机构的组织形式、国际通用的评估方法等知识。之后，原国家国有资产管理局于1990年、1991年和1994年分别与安达信会计公司、美国评值公司、安永会计公司共同举办了多次规模较大的资产评估培训班。
在“拿来主义”的基础上，我国的经济学界也对价值评估理论和方法进行了研究。如吴艳鹏（1991)在其论文中对资产评估与资产计价进行了比较。他指出资产评估在实施方式、行为主体、实施时间及所得结果上与资产计量方面存在着差异，并指出按各种评估目的划分价值评估标准的局限性。
张训苏(1998)在其博士论文中，从不同层次设计了价值评估的指标体系，对各种方法的应用提出了改进意见，还将统计学中的抽样法应用于价值评估的质量管理。
在价值评估方法的研究中，我国不少学者对价值评估方法的拓展进行了研究。如张协奎、彭岳平、田志华等对不确定性理论（如概率论、模糊数学、灰色理论)的应用进行了研究。武峥，武俊华、王志坚、徐红等对预测理论(如线形回归、趋势外推、平滑预测、理论曲线模型法)的应用进行了研究。陈久梅在无形资产评估方法的研究中，提出在收益法中应用神经网络法，在市场法中应用主成分分析法，聚类分析法与工神经网络修正权数。
四、对价值评估行业的未来发展趋势的预测
我国的价值评估行业将在许多新领域发挥更大的作用，如征税保险、企业治理、经营决策和风险控制等等。前美国价值评估学会**Thomas.A.Motta（2003）指出，在新经济的条件下，价值评估将作为资产市场的诊断工具和合规性的实务工具。价值评估服务的前瞻性，使其将能为市场的持续增长作出贡献。未来成功的价值评估师将是一个交易信息的权威提供者。
随着知识经济的发展，价值评估方法和手段将更趋先进。计算机与网络的使用，将使价值评估能够做到动态把握——静态分析和归纳——对未来进行动态预测。
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（作者单位：南京财经大学会计学院）